「家を残すことから考える」司法書士法人イストワールの住宅ローン相談

司法書士 田中司がお送りする

「教えて!つかさ先生!」

住宅ローンが残っている不動産を売却する「任意売却」って何?

任意売却

住宅ローンを払うことが出来なくなると、契約を結んでいる債権者に、強制的に土地などの不動産を売られてしまいます。これを競売といいます。そして、その売上金で返しきれなかった住宅ローンを分割で返すという結果になってしまうのです。

競売は手続きで言えば一番手遅れの状態で避けたいところです。

競売になる前に、円滑に再出発を図る手続きを「任意売却」と言います。任意売却を選択することで、債務者にとって多くのメリットがあるのです。では、任意売却とはどのような解決方法なのか、詳しくご説明いたします。

 

任意売却とは?

住宅ローンが払えずに滞ってしまうと、住宅ローン債権者に土地や住まいを売られるという強制的な処置がとられることになります。そのような解決方法を避けることができる手続きが任意売却なのです。任意売却は、不動産の専門家が金融業者と債務者の間に入り、仲介することで、新しい住まいの手配のための交渉や、引越しの手配など、競売に比べて有利に進む事となります。また、競売は必ず売らなければいけないため、値段設定が安くなりがちですが、任意売却ですとある程度高値で売却できる可能性があります。

 

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、大まかに3つあります。

1つ目は、「細かい費用を削減することが出来る」ということです。

不動産を売却するという場合には、その不動産会社への仲介料や修繕などの細かい費用がかかってしまいます。

しかし、任意売却の場合、費用は売却代金の中から担保いたしますので、債務者の方に費用の負担をかけることはありません。

2つ目は、「競売よりも高値で売れる可能性が高い」ということです。

競売になってしまうと、安い値段でたたき売りされるというケースが多いです。しかし、任意売却ならば、不動産の専門家が仲介して債権者と物件の価格を決めるために、競売よりも市場価格に近い金額で売ることが出来る可能性が高いです。

3つ目は、「借金が残った場合に、分割で返済、または整理することもできる」ということです。

住宅ローンを滞納した場合や、強制的に不動産を売られてしまった場合は、残った借金を直ちに支払わなければならないということも多々ありますが、債権者と債務者の間に、法律の専門家である司法書士が介入しているので、借金が残ってしまった場合に、給料を差し押さえられるという可能性も少なく、分割して借金を返す、もしくは整理をしてゼロにして再出発を図ることが出来るのです。

 

任意売却のデメリット

任意売却のメリットをご紹介いたしましたが、もちろんデメリットもあります。ではどのようなデメリットがあるのかをご説明いたします。

任意売却のデメリットは3つあります。

まず1つ目は、「手続きや交渉に時間と手間がかかる」ということです。

競売の場合は、期日までにきちんと不動産を売却するために、裁判所が粛々と手続きを進めます。しかし、任意売却となると債務者の希望と債権者の希望を照らし合わせて、それらを専門家に依頼して、交渉や手続きを進めていくことになるので、競売よりも時間と手間がかかってしまうのです。

2つ目は、「必ずしも任意売却できるというわけではない」ということです。

住宅ローンを組んでいる信用金庫や銀行などが、売却金額に折り合いが着かない場合、任意売却することを認めてくれないこともあります。任意売却をすることで、債務者の条件をある程度良いものにすることができますが、必ずできるというわけではないので、まずは一度専門家に相談してみるとよいでしょう。

3つ目は、「仲介業者にも善し悪しがある」ということです。

いくら不動産の専門家といっても、善し悪しはあります。「うちにお願いしてくれればこっそり○万円渡せる様に取り計らいます」など甘い事を囁いて売却だけ取り付け、結局だめでした。で終了させたり、業者に不手際があり、競売よりも条件が悪くなってしまうというケースもあるのです。住宅ローンが残ったままで不動産売却をする任意売却を依頼する際には、必ず、自分の足で運び、実際に良い業者なのかどうかを事前に調べてみること、また不動産を売却するだけでは終わりではなく、残った借金をどうするかも非常に重要です。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「住宅ローンが残っている不動産を売却する「任意売却」って何?」ということで、その具体的な内容や、メリット・デメリットについてご説明いたしました。任意売却をすることで、多くのメリットを得ることが出来ますが、一方で、デメリットを被ることもあります。

借金問題は100名の方がいらっしゃれば100通りの解決方法があるくらい複雑です。状況に合わせて、をするかどうかを決めることが大切ですが、判断することが難しいという場合は、任意売却の専門家に相談してみるとよいでしょう。大切な判断だからこそ、専門家の力を借りて、よく考えてみると自ずと答えが出てくることでしょう。

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